La vente en viager :

Dans une vente en viager, le vendeur également appelé le "crédirentier" vend son logement tout en conservant le droit d'y rester vivre jusqu'à son décès. En contrepartie, l'acquéreur ou "débirentier", lui verse dans un premier temps une liquidité immédiate, le "bouquet", puis, chaque mois, une rente dont le montant a été fixé dans l'acte de vente. En cas de viager occupé, le vendeur continue de payer la taxe d'habitation, les réparations et charges locatives d'entretien, une partie de l'impôt foncier, mais les grosses réparations sont à la charge du propriétaire, soit l'acquéreur. Le viager représente 1% des transactions immobilières annuelles en France, soit environ 4000 biens par an. Contrairement aux autres vente, le viager n'est pas sujet à la crise. Il est donc en constante progression, surtout sur la côte d'Azur et à Paris, les régions les plus prisées de France dans ce domaine.

Pour qui?

Quels sont les avantages?

Le viager immoral?

Le prix : le calcul viager

C’est le prix de la vente du bien immobilier qui détermine le montant de la rente viagère. Pour calculer le montant de la rente, il faut déduire le cas échéant le bouquet pour obtenir un solde. Ce solde étant réglé par versement mensuel. Le bouquet est une partie de la somme versée au comptant lors de la vente. Il n’est pas obligatoire de verser de bouquet. Son montant ne devra pas en règle général dépasser 30% de la valeur occupée du bien. Plus le vendeur est âgé, plus le montant du bouquet devra être élevé. Son montant est fixé d’un commun accord entre les deux parties.

En résumé le calcul du prix de la rente et du bouquet est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil) et dépend :

- de la valeur du bien libre
- de l’âge du ou des vendeurs
- et de leur sexe

Vendre en viager

Le Propriétaire d’un bien immobilier a pour question initiale inhérente à son projet de vente en viager « POURQUOI VENDRE EN VIAGER ? »
La motivation des Vendeurs réside couramment dans la nécessité pour le Propriétaire d’un bien immobilier de maintenir son pouvoir d’achat en ces temps marqués durablement par la baisse des revenus, tant au présent que pour l’avenir.
Les Etudes convergent pour démontrer une baisse tendancielle marquée des pensions retraites, et ce d’au moins 10 % au cours des 10 dernières années.
Cette tendance baissière des retraites se poursuit avec le creusement des crises financières successives, engendrant une incapacité de l’État à intervenir pour soutenir le niveau des pensions de retraite, compte tenu du niveau d’endettement de la Nation.
Les Vendeurs en viager de leur bien immobilier s’engagent donc dans un projet de cession en vue d’améliorer leur qualité de vie par l’obtention d’un capital immédiat et/ou d’un revenu complémentaire significatif.
La décision prise par le Vendeur, il lui importe de se mettre en relation avec un Candidat Acquéreur, phase ardue lorsque l’entourage n’entend pas se lancer dans cet investissement.
Ce pourquoi, de nombreux propriétaires séniors se tournent volontiers vers TRADITION VIAGER à même de définir précisément les modalités de la vente à intervenir.
L’Expertise de TRADITION VIAGER satisfait au besoin de sécurité légitime de l’opération, exigée par le Vendeur-Crédirentier.
TRADITION VIAGER détermine le montant de la Rente Viagère en tenant compte des variables propres à chaque vente immobilière en viager :

• la valeur du bien immobilier,
• le montant du Bouquet attendu par le Vendeur,
• l’âge du Crédirentier, permettant de déterminer :

• la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation du Bien Immobilier (D.U.H.), lorsque le Vendeur a la volonté de rester vivre ou non dans son logement, soit de conserver un droit,
• le niveau de la Rente Viagère servie au Crédirentier durant sa vie entière,

Il est indéniable que la vente en viager répond pour un grand nombre de séniors à un besoin de voir croître immédiatement ses revenus (2), cette solution parfaitement adaptée aux Vendeurs-Crédirentiers (1), induit en outre une hausse substantielle des revenus liée à l’économie résultant d’un transfert de charges (3).

• Une Vente immobilière adaptée pour le Vendeur, le Crédirentier
• Un accroissement immédiat de ses revenus
• Une économie induite conduisant à une hausse des revenus disponibles
• Un moyen propice de protection de ses proches

1. Une solution adaptée pour le Vendeur, le Crédirentier

Le propriétaire d’un bien immobilier dispose dans son patrimoine d’une valeur parfois importante dont le seul avantage tient à son usage ou encore à la perception de fruits mais alors taxés sans abattement, au titre des revenus.
Le paradoxe est alors que ce propriétaire peut être dans une situation financière précaire, affectant son existence quotidienne, bien que disposant dans son patrimoine d’un bien immobilier d’une valeur élevée.
Le propriétaire est donc conduit à vendre son bien immobilier pour apurer ses dettes.
Reste que ce propriétaire doit alors rechercher un logement approprié, un déménagement à un âge avancé étant source d’une profonde déprime, d’une perte de ses repères, voire d’une grave dépression.
De fait, la Vente en pleine propriété contraint le Vendeur à quitter définitivement son logement avec lequel il entretient fréquemment un lien affectif profond pour y avoir vécu des instants marquants de son existence.
La Vente en viager d’un bien immobilier répond spécifiquement aux nécessités pécuniaires (cf. § 2 et 3) du propriétaire tout en lui permettant de se maintenir dans son logement.

2. Un accroissement immédiat de ses revenus

• Le paiement d’un Bouquet, soit une somme au comptant versée par l’Acquéreur-Débirentier,
• Le versement régulier d’une rente tout au long de son existence d’une valeur constante par le jeu de l’indexation.

Il est dorénavant constant que le montant de la rente est indexé en vue de maintenir une valeur monétaire constante durant toute l’exécution de la convention viagère.
Ainsi, le Vendeur-Crédirentier maintient durant toute la durée du viager, la valeur de la Rente et ce, tout en conservant la jouissance de son bien immobilier, s’agissant des ventes en viager d’un bien occupé.
Mieux, la rente viagère bénéficie au premier versement, selon l’âge du Crédirentier, d’un abattement fiscal s’établissant comme suit :

• 70 % pour les personnes de plus de 70 ans,
• 60 % pour les personnes âgées de 60 à 69 ans,
• 50 % pour les personnes âgées de 50 à 59 ans,
• 30 % pour les personnes âgées de moins de 50 ans,

alors que le revenu locatif tiré éventuellement du bien immobilier cédé est soumis, déduction des charges, à l’impôt sur le revenu en son entier.

3. Une économie induite conduisant à une hausse des revenus disponibles

• La faculté de se maintenir sa vie entière dans son logement pour économiser un loyer,
• Le choix de ne plus supporter la charge de la taxe foncière, d’être solvens des seules charges locatives,

4. Un moyen propice de protection de ses proches

Le ou les propriétaires peuvent faire le choix de constituer la rente Viagère au profit des deux conjoints (sur deux têtes).
La rente Viagère est alors constituée au profit des deux conjoints (sur deux têtes) ; au décès de l’un des bénéficiaires, le paiement de la rente est maintenu dans son montant au profit du dernier survivant,
Ainsi, les Conjoints sont assurés que le dernier survivant poursuivra son existence sans avoir à se soucier au quotidien des questions financières malgré la disparition de son compagnon.
De même les Vendeurs-Crédirentiers n’ont pas à recourir à la solidarité familiale, l’effort financier sollicité auprès des proches étant parfois économiquement insoutenable.

En fait, l’institution du Viager satisfait parfaitement à apporter une sérénité de vie à de nombreux séniors retraités.
TRADITION VIAGER se tient à votre entière disposition pour répondre plus avant à toutes vos interrogations. 
Vous avez des questions à nous soumettre n’hésitez pas à nous contacter

ACQUEREUR

Le Viager Immobilier ouvre à l’Acquéreur-Débirentier, le moyen d’investir selon sa capacité financière en vue d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers :

• en nue-propriété, c’est-à-dire que l’acquéreur conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien cédé, l’usage désignant cette situation sous l’expression « Viager occupé» (cf. lexique du site)

ou bien,

• en pleine propriété, autrement dit le Vendeur-Crédirentier libère le bien dès la vente, dénommée usuellement «  Viager libre » (cf. lexique du site).

L’Acquéreur-Crédirentier fait le choix du bien immobilier présenté à la vente en Viager selon les modalités fixées par le Vendeur-Crédirentier.
Ce choix induit le rythme du financement du bien immobilier acquis, l’Acquéreur-Crédirentier s’orientant naturellement vers le Bouquet et/ou la rente correspondant à sa faculté d’investissement.
De fait, le Vendeur-Crédirentier et l’Acquéreur-Débirentier se rapprochent pour former « les deux faces d’une même pièce de monnaie ».
Le Crédirentier-Vendeur et le Débirentier-Acquéreur sont alors tous deux unis dans un lien intergénérationnel autour de l’institution viagère, chacun y trouvant avantages présents et à venir.
L’institution du Viager est ainsi indéniablement une solution adéquate pour l’Acquéreur-Débirentier.
Il est dorénavant acquis que les générations des 30 à 50 ans s’attendent à percevoir une pension de retraite dérisoire, voire à ne percevoir aucune retraite, chaque année apportant son lot de réformes désavantageuses pour les futurs retraités.
Par ailleurs, le rendement des placements boursiers sécurisés (Compte sur livret, Assurance vie, etc…) s’effectue à des taux extrêmement faibles, cette situation devant perdurer pour les prochaines décennies.
De plus, les investissements boursiers à haute productivité incitent à la plus grande prudence, étant donné la forte volatilité des cours et les incertitudes pesant sur l’économie réelle.
C’est pourquoi acquérir en viager est une réponse particulièrement adaptée pour une meilleure allocation de l’épargne, eu égard aux incertitudes économiques : bourse, retraite, etc.
Ainsi l’Acquéreur en viager d’un bien immobilier se constitue-t-il un patrimoine immobilier à son rythme, selon ses capacités financières sans avoir à recourir à un emprunt immobilier auprès d’établissements financiers.
Acquérir la seule nue-propriété nait lorsque Crédirentier-Vendeur décide de conserver le droit d’usage et d’habitation, de sorte que le montant de la rente est alors calculé sur la seule valeur démembrée et non sur la pleine propriété.
A l’échéance du Contrat ou à la Libération anticipée du Bien par le Crédirentier, tous les attributs de la propriété (usus, abusus et fructus) sont alors réunis sur la tête de l’Acquéreur-Débirentier, lequel peut alors disposer du bien à sa convenance en sa qualité de propriétaire.
En revanche, l’Acquéreur a la faculté d’entrer en jouissance immédiatement lorsque le bien immobilier cédé est libre d’occupation, pour y fixer la résidence ou pour en tirer des revenus locatifs.
Par ailleurs, cet investissement est ordinairement réalisé sans prêt bancaire ce qui constitue un gain considérable pour l’Acquéreur puisque la masse des intérêts représente fréquemment 30 à 40 % de la valeur vénale du  bien acquis.
Autre avantage et non des moindres, l’Acquéreur est totalement libre, à toute époque de l’exécution de la convention, de revendre le bien immobilier, objet du viager, et ce sans aucune pénalité.

Les Experts Viagers de TRADITION VIAGER se tiennent à votre disposition pour répondre à vos questions

Le Viager de A à Z

Le mot viager tire son origine de ” viaje ” qui signifie en vieux français ” temps de vie “.
Le contrat de rente viagère figure, comme le contrat d’assurances, le jeu et le pari dans la catégorie des contrats dits ” aléatoire ” (article 1964 du code civil).
Aujourd’hui 20% de la population française à plus de 60 ans. Dans vingt ans, ce sera 25%. La vente en viager permet d’améliorer de façon significative la retraite, alors que nos régimes de retraite connaissent leurs limites

Comprendre le Viager

• Définition du viager

La vente immobilière viagère est en premier lieu une vente immobilière dont la modalité de paiement du prix s’effectue au moyen d’une rente viagère.
La rente viagère est définie comme une pension payable par le Débirentier pendant la vie de la personne qui la reçoit, le Crédirentier.
Le Crédirentier peut faire le choix de percevoir une rente viagère ou que le paiement se réalise suivant le versement d’un bouquet et d’une rente viagère.

• Le Bouquet

Le bouquet représente la somme versée au comptant par l’Acquéreur au jour de la vente du bien immobilier, TRADITION VIAGER définit à vos côtés le bouquet adéquat en vertu des objectifs assignés à votre partenaire pour parvenir à la vente viagère projetée.
Ainsi, l’évaluation du prix arrêté fait l’objet d’un prélèvement de la somme payée au comptant, le solde constituant la base de calcul de la rente viagère.

• La rente viagère

La rente viagère est une pension payable durant la vie entière de la personne qui la perçoit dont le montant est établi en tenant compte de critères tenant en particulier à :

• L’évaluation du bien immobilier vendu,
• L’existence d’un bouquet ou non,
• L’âge du bénéficiaire de la rente,
• L’existence d’un droit d’usage et d’habitation

Il importe que LETECIA VIAGER Expert en matière de vente immobilière en viager fasse à votre profit une Etude Gratuite Personnalisée afin de déterminer selon votre projet la rente attendue.

• Viager occupé

En liminaire, il convient d’indiquer que le droit de propriété se divise en 3 éléments distincts pouvant faire chacun l’objet d’une vente : la nue propriété, le droit d’usage et d’habitation, l’usufruit.
Le Vendeur en viager cède fréquemment la seule nue-propriété pour conserver le droit d’usage et d’habitation ou droit de jouissance, ce droit de jouissance étant réuni sur la tête de l’Acquéreur au jour du dénouement du contrat de viager.
En résumé, le vendeur conserve d’un droit occupation après la vente, l’acquéreur faisant l’achat de la seule nue-propriété.

• Viager libre

Le VIAGER LIBRE se distingue du VIAGER OCCUPE en ce que le Vendeur-Crédirentier cède tous les attributs du droit de propriété ci-devant décrits.
Ainsi le Vendeur fait-il le choix de ne pas conserver la jouissance du bien pour le libérer définitivement au jour de la vente selon les modalités convenues entre les parties.
Par suite, l’Acquéreur est libre d’affecter le bien immobilier à son usage personnel ou encore le proposer à la location.

• Vente au prix à terme fixe

La vente au prix à terme fixe consiste pour les Vendeur et Acquéreur de concevoir une vente immobilière selon des modalités choisies.
Ainsi, les parties peuvent-elles décidée que le prix de vente soit composé d’un prix au comptant et d’une somme mensuelle versées une durée déterminée.
Il s’agit alors non d’une vente à terme, étant donné que le prix est alors parfaitement déterminé, mais d’une vente au prix à terme fixe.
Il ne s’agit pas d’avantage d’une vente en viager puisse la fin du contrat est connue des parties au contrat de vente au prix à terme fixe.
Attention à ne pas faire la confusion entre :

• la « Vente au Prix à Terme Détermine », correspondant une vente immobilière dont le prix définitivement connu des parties et échelonné dans le temps pour prendre fin à une date arrêtée par les cocontractants.

• la « Vente à terme », visant la Vente de construction immobilière future ou à rénover.

 

Lexique du viager

CERTIFICAT DE VIE
Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée “. Pour éviter les formalités, il peut être stipulé dans le contrat que le crédit rentier n’aura pas à fournir de certificat de vie tant qu’il percevra ses arrérages de rente sur simple quittance.
Crédirentier (le vendeur) .
Celui qui reçoit la rente, à qui elle est due Le viager s’éteint par le décès du crédirentier, quelle qu’en soit la cause. Il entraîne la cessation du paiement de la rente, ainsi que l’extinction du droit d’usage si le viager était occupé.
Clause résolutoire.
Clause résolutoire : Clause permettant d’annuler la vente dans certains cas.
C’est avec la clause d’indexation de la rente, la clause la plus importante d’un contrat de vente en viager. C’est de sa rédaction que dépend, en cas de défaillance du débirentier, le sort du Crédirentier.
Comme son nom l’indique, elle entraîne la résolution de la vente (c’est-à-dire son annulation) en cas de cessation du paiement de la rente par le Débirentier, ou encore en cas d’inexécution par ce dernier des charges de la vente
Débirentier (l’acheteur).
Celui qui doit en assurer le paiement. En cas décès du débirentier, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc continuer à payer la rente à sa place. Généralement, le contrat de vente prévoit que les héritiers de l’acheteur sont tenus solidairement et indéfiniment au paiement de la rente. 
Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).
Droit d’habiter personnellement sa vie durant. C’est un usufruit restreint, en ce sens que son bénéficiaire ne peut permettre à sa famille ni aux gens à son service de bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation, ni de consentir une quelconque location, son droit restant strictement personnel.
Il n’a aucune charge à supporter autre que celles d’un locataire ordinaire.
Le droit d’usage et d’habitation est personnel, n’est pas cessible et disparaît par l’abandon ou le décès de son bénéficiaire.
Fiscalité du viager.
La rente viagère n’est imposable que sur une partie de son montant: selon l’âge atteint par le crédirentier lors de son premier versement, la rente bénéficie d’un abattement de 30 à 70%.
Ainsi, un rentier âgé de 60 ans bénéficie d’un abattement de 60%, sa rente ne sera donc imposable qu’à hauteur de 40%. Un rentier âgé de 70 ans bénéficie d’un abattement de 70% et sa rente ne sera imposable que pour 30%. Cet abattement sera identique pendant toute la durée de paiement de la rente.
Le montant imposable de la rente est égal à :
– 70% s’il a moins de 50 ans ;
– 50% s’il a de 50 à 59 ans inclus ;
– 40% s’il a de 60 à 69 ans inclus ;
– 30% s’il a 70 ans ou plus.
Indexation.
Indexation : Révision du montant de la rente au fur et à mesure des fluctuations du pouvoir d’achat.
Jusqu’en 1936, l’inflation était faible et les rentes viagères n’étaient pas indexées.
Par la suite, et plus particulièrement à partir de 1940, les prix montèrent et les Crédirentiers virent leur pouvoir d’achat diminuer sensiblement.
En 1949, la création de l’INSEE remédia à cette injustice en étudiant les variations des coûts.
De là naquit l’indice du coût de la vie, qui est publié chaque mois par l’INSEE et qui est utilisé pour le calcul de la réévaluation des rentes.
En cas de non publication de cet indice, un indice de remplacement serait choisi par un expert.
Nue-propriété.
La nue-propriété désigne la propriété d’un bien dont le propriétaire n’a pas les droits de jouissance et de profit, nommésusufruit, appartenant à une autre personne
Nullité d’un viager.
Comme dans toute vente immobilière, le prix doit être suffisant, mais du fait de son caractère spécifique la vente en viager comporte un certain nombre de particularités :
– la vente en viager peut être annulée si le décès du vendeur intervient dans les 20 jours de la signature de l’acte, ce décès doit être dû à la maladie précise l’article 1975 du Code civil ;
– le montant de la rente viagère doit être suffisamment élevé pour que le prix stipulé soit jugé sérieux, sinon il pourrait y avoir annulation pour défaut de prix réel et sérieux.
Pourrait, ainsi, être annulée une vente en viager dont le montant de la rente serait inférieur au loyer retiré du bien. En effet, dans un tel cas, l’aléa du contrat disparaît.
L’avant contrat (généralement il s’agit d’une promesse de vente) d’une vente en viager peut être réalisé sous seing privé entre particuliers ou en faisant intervenir un agent immobilier spécialisé. Ensuite, comme toute vente immobilière, l’acte définitif doit être conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.
La vente en viager transfère les charges et impositions à l’acheteur. Mais lorsque le vendeur bénéficie du droit d’usage et d’habitation, il conserve à sa charge un certain nombre de réparations et d’impositions. Ainsi, le vendeur doit alors acquitter les petites réparations et la taxe d’habitation, l’acheteur supportant, pour sa part, les grosses réparations et la taxe foncière.
Rente. 
La rente peut être aménagée même si en principe les viagers immobiliers proposent assez rarement de tels aménagements à cause de leur complexité…
Les options offertes par les rentes viagères répondent à différents besoins du rentier. Outre la rente réversible (généralement la réversibilité a lieu sur la tête du conjoint ou du concubin), la rente peut être :
– Progressive : son montant varie alors au fur et à mesure que le rentier avance en âge.
– Dégressive : c’est l’inverse de la solution précédente ; la rente est majorée les premières années et diminue progressivement à partir d’une date déterminée.
– Par paliers : la rente est modulée à la hausse ou à la baisse à différentes échéances déterminées, elle peut monter (paliers ascendants) ou baisser (paliers descendants).
– Dépendance : son montant est majoré en cas de perte d’autonomie afin de faire face aux surcoûts provoqués par un tel état.
– Certaine : elle est versée pendant une période déterminée au rentier et en cas de décès de celui-ci avant l’échéance elle est payée à un bénéficiaire désigné ou à la succession du rentier.
– Rente viagère avec annuités garanties : comme la précédente, elle est versée pendant une durée fixe, mais en cas de vie du rentier à l’échéance de la période garantie, elle continue à lui être versée.
Tous les aménagements ont une influence sur le montant de la rente viagère : la rente de départ, peut, donc, selon les cas, être plus faible ou plus élevée qu’une rente classique
Réserve d’usufruit.
(Réglementée par les articles 578 et suivants du code civil) est le droit de jouir d’une chose dont un autre est propriétaire. Dans ce cas le crédit rentier peut louer le bien, mais cette réserve est de plus en plus rare car les acquéreurs ne veulent pas prendre le risque de se trouver avec un locataire dans leur propriété. Dans tout les cas l’occupant doit d’après la loi jouir de son bien en ” bon père de famille “, Il ne peut modifier la destination de l’immeuble, il doit répondre de toute négligence, dénoncer toute usurpation ou dégradation au propriétaire.
Tête.
Personne qui reçoit une rente viagère ou pendant la vie de laquelle une rente viagère est payée à un tiers (article 1971 du Code Civil).
Toute (ou pleine) propriété. :
Toute (ou pleine) propriété : Propriété pleine et entière sans aucune restriction d’aucune sorte